كيف يحكم HUD Anti-Flipping Rule مشتري المساكن

كيف يحكم HUD Anti-Flipping Rule مشتري المساكن

في مايو 2003 ، أصدرت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة الأمريكية (HUD) لائحة اتحادية تهدف إلى حماية مشتري المنازل المحتملين من ممارسات الإقراض المفترسة المحتملة المرتبطة بعملية "التقليب" للرهون العقارية المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA).

وبفضل هذه القاعدة ، يمكن لمشتري المنازل "أن يشعروا بالثقة في أنهم محميون من الممارسات التي لا ضمير لهم" ، على حد قول سكرتير HUD آنذاك ميل مارتينيز. وقال في بيان صحفي "هذه القاعدة النهائية تمثل خطوة كبيرة في جهودنا للقضاء على ممارسات الإقراض المفترسة".

في جوهرها ، "التقليب" هو نوع من استراتيجية الاستثمار العقاري التي يشتري فيها المستثمر منازل أو عقارات بقصد وحيد هو إعادة بيعها من أجل الربح. يتم تحقيق ربح المستثمر من خلال زيادة أسعار البيع المستقبلية التي تحدث نتيجة لارتفاع سوق الإسكان ، والتجديدات وتحسينات رأس المال التي أدخلت على الممتلكات ، أو كليهما. يخاطر المستثمرون الذين يستخدمون استراتيجية التقليب بخسائر مالية بسبب انخفاض الأسعار خلال الانخفاضات في سوق الإسكان.

تصبح الصفحة الرئيسية "التقليب" ممارسة مسيئة عندما يتم إعادة بيع عقار من أجل ربح كبير بسعر مبالغ فيه بشكل مصطنع مباشرةً بعد أن يتم الاستحواذ عليه من قبل البائع مع إدخال تحسينات ضئيلة أو معدومة على العقار. وفقًا لـ HUD ، يحدث الإقراض المفترس عندما يدفع مشتري المساكن المطمئنين سعرًا أعلى بكثير من قيمته السوقية العادلة أو يلتزمون برهن عقاري بأسعار فائدة مرتفعة بشكل غير عادل أو تكاليف إغلاق أو كليهما.

لا ينبغي الخلط بينه وبين التقليب القانوني

لا ينبغي الخلط بين مصطلح "التقليب" في هذه الحالة والممارسة القانونية والأخلاقية تمامًا المتمثلة في شراء منزل يعاني من ضائقة مالية أو متهدمة ، وإدخال تحسينات شاملة على "حقوق العرق" من أجل رفع قيمة السوق العادلة حقًا ، ثم بيعها مقابل ربح.

ماذا تفعل القاعدة

بموجب لائحة HUD ، FR-4615 حظر التقليب على الممتلكات في برامج التأمين على الأسرة الفردية HUD ، "المنازل التي انقلبت مؤخرًا لا يُسمح لها بالتأهل للحصول على تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية. بالإضافة إلى ذلك ، يسمح للـ FHA بأن يطلب من الأشخاص الذين يحاولون بيع المنازل المقلوبة تقديم مستندات إضافية تثبت أن القيمة السوقية العادلة المقدرة للمنزل قد زادت بشكل كبير. بمعنى آخر ، أثبت أن أرباحها من البيع لها ما يبررها.

أحكام أساسية من القاعدة

بيع من قبل صاحب السجل

يجوز فقط لمالك السجل بيع منزل لشخص يحصل على تأمين الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية للحصول على القرض ؛ قد لا تنطوي على أي بيع أو التنازل عن عقد البيع ، وهو إجراء يتم ملاحظته غالبًا عندما يتم تحديد أن مشتري المساكن قد وقع ضحية للممارسات المفترسة.

قيود الوقت على إعادة البيع

  • عمليات إعادة البيع التي تحدث لمدة 90 يومًا أو أقل بعد الاستحواذ لن تكون مؤهلة للحصول على رهن عقاري يتم التأمين عليه من قبل إدارة الإسكان الفدرالية. وكشف تحليل قروض إدارة الإسكان الفدرالية أن من بين أكثر الأمثلة الفظيعة للإقراض المفترس "تقلبات" حدثت خلال فترة زمنية قصيرة للغاية ، وغالبًا في غضون أيام. وبالتالي ، سيتم القضاء على "تقلب سريع".
  • ستكون عمليات إعادة البيع التي تتم ما بين 91 و 180 يومًا مؤهلة بشرط أن يحصل المقرض على تقييم إضافي من مُثمن مستقل بناءً على عتبة إعادة البيع التي حددتها FHA ؛ وستكون هذه العتبة مرتفعة نسبيًا بحيث لا تؤثر سلبًا على جهود إعادة التأهيل المشروعة ولكن لا تزال تردع البائعين والمقرضين والمثمنين عديمي الضمير عن محاولة قلب الممتلكات والاحتيال على مشتري المنازل. المقرضين قد تثبت أيضا أن زيادة القيمة هي نتيجة لإعادة تأهيل الممتلكات.
  • ستخضع عمليات إعادة البيع التي تتم ما بين 90 يومًا وسنة واحدة لشرط أن يحصل المقرض على مستندات إضافية لدعم القيمة لمعالجة الظروف أو المواقع التي تحدد فيها HUD خاصية التقليب كمشكلة. سوف تحل هذه السلطة محل الحد الأعلى المتوقع المحدد لفترة 90 إلى 180 يومًا المذكورة أعلاه وسيتم الاحتجاج بها عندما تقرر إدارة الإسكان الفدرالية أن إساءة الاستخدام الجوهرية قد تحدث في منطقة معينة.

استثناءات من قاعدة مكافحة التقليب

سوف تسمح إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) بالإعفاءات من القيود المفروضة على الممتلكات من أجل:

  • الممتلكات المكتسبة من قبل صاحب العمل أو وكالة النقل فيما يتعلق بنقل الموظف ؛
  • إعادة بيع العقارات المحظورة والمملوكة للبنك من قبل HUD بموجب برنامجها العقاري (REO) ؛
  • مبيعات العقارات من قبل الوكالات الحكومية الأمريكية الأخرى ؛
  • مبيعات العقارات من قبل المنظمات غير الربحية المعتمدة من قبل هود لشراء عقارات الأسرة الواحدة بسعر مخفض مع قيود إعادة البيع ؛
  • مبيعات العقارات التي يكتسبها البائع عن طريق الميراث ؛
  • مبيعات العقارات من قبل المؤسسات المالية الحكومية والمؤسسات الحكومية والمؤسسات الحكومية ؛
  • مبيعات العقارات من قبل الوكالات الحكومية المحلية والولائية ؛ و
  • مبيعات العقارات في مناطق الكوارث الكبرى المعلنة من قبل الرئيس (PDMDA) ، فقط عند إصدار إشعار استثناء من HUD.

لا تنطبق القيود المذكورة أعلاه على شركات الإنشاء التي تبيع منزلًا تم بناؤه حديثًا أو تقوم ببناء منزل للمقترض يخطط لاستخدام التمويل المؤمن من إدارة الإسكان الفدرالية.


شاهد الفيديو: BlacKkKlansman